El proyecto de 107 hectáreas en Chapadmalal no cuenta con el encuadre urbanístico necesario para avanzar.
La Provincia puso un freno al avance de Pueblo Chapa, el millonario emprendimiento inmobiliario proyectado sobre 107 hectáreas en Chapadmalal, al determinar que la normativa vigente no permite desarrollar allí un barrio cerrado con las características propuestas.
La observación fue realizada por la Dirección Provincial de Ordenamiento Urbano y Territorial (DPOUT) dentro del trámite de Convalidación Técnica Preliminar. El organismo concluyó que el proyecto no cuenta actualmente con el encuadre normativo necesario para obtener la prefactibilidad provincial.
El emprendimiento contempla cientos de lotes destinados a viviendas y otros usos, y había recibido en 2025 una Declaración Preliminar de Impacto Ambiental por parte del Municipio. Sin embargo, ese aval ambiental no equivale a la autorización urbanística provincial que necesita el desarrollo para avanzar como barrio cerrado.
¿Cuál es el proyecto que enmarca a Pueblo Chapa?
Según consta en el expediente, Pueblo Chapa ocupa una superficie neta de 107,22 hectáreas, el proyecto contempla 543 lotes para viviendas unifamiliares, 19 lotes multifamiliares y 18 destinados a usos comerciales, con un total proyectado de 647 unidades funcionales. La propuesta se encuentra en un sector identificado como Complementaria del Litoral Marítimo 1, cuya normativa mantiene características vinculadas al uso rural y turístico-recreativo.
Para la Provincia de Buenos Aires, esa zonificación no permite actualmente los usos urbanos y extraurbanos que pretende incorporar Pueblo Chapa. Tampoco existe, según el informe, un Distrito de Urbanización Determinada ni una aprobación específica del Concejo Deliberante que habilite una urbanización cerrada en ese lugar. Por ese motivo, la DPOUT sostuvo que el emprendimiento carece del encuadre normativo específico requerido para su autorización.
En la práctica, esto significa que el proyecto no puede obtener en las condiciones actuales la Convalidación Técnica Preliminar necesaria para continuar con el procedimiento de aprobación como barrio cerrado.
¿Qué dice la normativa municipal?
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Otro de los puntos centrales señalados por la Provincia es la Ordenanza municipal 25.117, mediante la cual General Pueyrredon buscó establecer un marco para la instalación de barrios cerrados en diferentes sectores del distrito. La DPOUT consideró que esa normativa no puede ser convalidada en los términos en que fue sancionada y señaló que el Municipio deberá adecuarla al marco provincial vigente.
Cualquier modificación deberá ser remitida nuevamente a los organismos bonaerenses competentes para evaluar su viabilidad. Hasta que esa adecuación normativa sea aprobada y convalidada por el Poder Ejecutivo provincial, no corresponde otorgar la Convalidación Técnica Preliminar para Pueblo Chapa.
A las observaciones urbanísticas y ambientales se suma un requisito relacionado con el agua, la Provincia indicó que el certificado otorgado por la Autoridad del Agua para la prefactibilidad hidráulica y la disponibilidad del recurso hídrico subterráneo se encuentra vencido. Por lo tanto, deberá ser actualizado antes de continuar con el procedimiento correspondiente.
Además, por sus dimensiones, Pueblo Chapa queda alcanzado por la Ley provincial 14.449 de Acceso Justo al Hábitat, que contempla mecanismos de participación municipal en la valorización inmobiliaria generada por grandes desarrollos. En este caso, la Provincia señaló que el emprendimiento deberá generar una participación para el Municipio que no puede ser inferior al 10% de la valorización inmobiliaria producida por la autorización.
El problema es que General Pueyrredon todavía no cuenta con un régimen general que establezca criterios objetivos para determinar cómo calcular y cobrar esas compensaciones urbanísticas.
El antecedente de las obras que habían sido frenadas
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A través del análisis de imágenes satelitales, la Provincia detectó un grado inicial de materialización del emprendimiento. El organismo recordó que iniciar el trámite de Convalidación Técnica Preliminar no habilita por sí mismo a ejecutar obras ni a formalizar compromisos de venta.
La situación ya había sido advertida anteriormente, en 2025, el Observatorio Ciudadano del Paseo Costanero Sur había presentado una impugnación en la que denunció que durante la segunda mitad de 2024 se habían realizado movimientos de suelo, apertura de calles y tareas de desmonte mientras el proyecto comenzaba a promocionarse comercialmente.
En ese momento, además, la Autoridad del Agua (ADA) había constatado intervenciones en el terreno sin contar todavía con las autorizaciones correspondientes, se habían detectado movimientos de suelo para demarcar calles, perfilado y cunetas, estacas para marcar lotes y la construcción de un paredón de unos 60 centímetros de alto y 100 metros de largo.
Ante esas irregularidades, el organismo provincial había solicitado el cese inmediato de las obras, al considerar que, aunque se habían iniciado los trámites de prefactibilidad, todavía no estaba otorgada la autorización necesaria para realizar esas intervenciones.
Ahora, la DPOUT sumó una nueva instancia ambiental, el expediente deberá pasar por la Dirección Provincial de Evaluación de Impacto Ambiental, donde deberá tramitarse el Informe de Prefactibilidad Ambiental Regional para Conjuntos Inmobiliarios (IPAR-CI). Ese informe es obligatorio para obtener la prefactibilidad provincial y, según advirtió la DPOUT, una eventual desaprobación impediría otorgar la Convalidación Técnica Preliminar.
